Reforma Tributária: o que muda para o mercado imobiliário e como se preparar
- robsonnhs
- há 1 dia
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A reforma tributária é uma das maiores transformações já vistas no sistema tributário brasileiro e seus efeitos serão sentidos em praticamente todos os setores da economia. Para quem possui, administra ou investe em imóveis, compreender essas mudanças vai ser essencial para tomar decisões seguras e evitar surpresas no futuro.
A nova estrutura tributária começa a ser aplicada após a Emenda Constitucional nº 132/2023, detalhada pelo Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, que resultou na Lei Complementar nº 214/2025.
Essas normas substituem o antigo emaranhado de tributos por um modelo mais simples, baseado em dois novos impostos:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — tributo federal que substitui o PIS e a Cofins;
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — tributo estadual e municipal que substitui o ICMS e o ISS.
O objetivo é reduzir a complexidade do sistema e trazer mais transparência, mas, como toda mudança, a transição exige atenção.
O caminho até a Reforma Tributária: o que muda para quem investe ou administra imóveis
O sistema tributário brasileiro sempre foi conhecido pela complexidade. Cada imposto tinha regras próprias, o que gerava confusão e insegurança jurídica, especialmente no mercado imobiliário.
A reforma tributária adota o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), usado em diversos países. Na prática, isso significa que os impostos passam a ser cobrados de forma unificada, com base no valor agregado a cada etapa da cadeia produtiva.
Outro avanço importante é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), conhecido como o “CPF dos imóveis”. Com ele, dados de cartórios, prefeituras, INCRA e SPU passam a ser integrados em um único sistema, tornando mais fácil identificar quem é o proprietário, qual o histórico do imóvel e se há pendências fiscais.
O que é o CIB e como ele muda a rotina de quem tem imóveis
Hoje, as informações sobre um imóvel estão dispersas: o cartório cuida da matrícula, a prefeitura cobra o IPTU, o INCRA monitora áreas rurais e o SPU administra imóveis da União.
O CIB unifica tudo isso em um só registro. Imagine que você é dono de um prédio comercial. Antes, era preciso reunir documentos de várias fontes para provar a propriedade e a situação fiscal do imóvel.
Com o CIB, tudo estará centralizado em um único código, como se o imóvel tivesse uma identidade própria.
Essa integração traz mais transparência, reduz o risco de duplicidade de cobrança e facilita a fiscalização das operações imobiliárias, como vendas, locações e cessões de direitos.
O que muda para o mercado imobiliário
Com a reforma, o modo de tributação nas atividades imobiliárias passa a seguir as novas regras da CBS e do IBS.Esses tributos “irmãos” têm bases de cálculo amplas e afetam tanto empresas quanto holdings e pessoas físicas que comercializam imóveis com frequência.
De forma simplificada:
A União substitui o PIS e a Cofins pela CBS;
Estados e Municípios substituem o ICMS e o ISS pelo IBS.
Na prática, o que muda é que a venda e a locação de imóveis passam a ser enquadradas como operações tributáveis.
Exemplo prático: como a Reforma Tributária impacta uma empresa familiar do setor imobiliário
Para facilitar a compreensão, vamos usar um exemplo fictício.Imagine a Família Albuquerque, proprietária da Albuquerque Patrimonial, uma empresa familiar voltada à locação e venda de imóveis.
Até 2026, essa holding recolhia apenas PIS e Cofins sobre parte das operações, com regras diferentes em cada cidade.A partir de 2027, com a entrada em vigor da Reforma Tributária, o cenário muda:
A venda de imóveis passa a ser tratada como “fornecimento de bem”, sujeita à CBS e ao IBS;
A locação de imóveis é considerada uma “cessão onerosa de direitos”, também tributável.
Na prática, isso significa que a empresa, assim como muitas outras holdings e famílias empresárias, passará a recolher os dois tributos, mas contará com mecanismos de redução previstos em lei para evitar o aumento excessivo da carga tributária.
Quem será afetado: vendas eventuais x atividade econômica
Nem toda venda de imóvel será tributada. A lei diferencia operações eventuais de atividade econômica contínua.
Pessoas físicas que venderem até três imóveis por ano não serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS;
Já quem fizer quatro ou mais vendas anuais, ou tiver atividades estruturadas de locação, será enquadrado como contribuinte.
Também entram na regra construtores e incorporadores que venderem um imóvel em menos de cinco anos após sua construção, mesmo que seja apenas uma unidade.
Exemplo:Se a Família Albuquerque construir um prédio em 2027 e vendê-lo em 2029, essa operação já estará sujeita à nova tributação.
Como a lei suaviza os impactos da Reforma Tributária
Para evitar que a mudança pese no bolso, a legislação trouxe três mecanismos de redução de carga tributária, especialmente voltados a pessoas físicas e holdings familiares.
1. Alíquotas reduzidas
Venda de imóveis: desconto de 50% sobre a alíquota padrão (por exemplo, de 26,5% para 13,25%);
Locação: apenas 30% da alíquota geral incide sobre a receita de aluguel.
2. Tributação apenas sobre o ganho
O imposto incide apenas sobre o lucro, a diferença entre o valor de compra e o de venda. Se um imóvel foi adquirido por R$ 400 mil e vendido por R$ 500 mil, o imposto será calculado apenas sobre os R$ 100 mil de ganho.
Imóveis comprados antes de 1º de janeiro de 2027 poderão ter o valor atualizado até 31 de dezembro de 2026, reduzindo a base de cálculo e, consequentemente, o valor a pagar.
3. Abatimentos fixos
Até R$ 100 mil para imóveis residenciais construídos;
Até R$ 30 mil para lotes residenciais.
Esses valores serão reajustados anualmente pelo IPCA.
Período de transição: o que esperar até 2033
A adaptação será gradual. Em 2026, as empresas farão um período de testes, destacando nas notas fiscais 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento efetivo, apenas para ajuste de sistemas e treinamento das equipes.
A partir de 2027, o novo modelo entra em vigor oficialmente e até 2033, as alíquotas serão aplicadas de forma progressiva, podendo chegar a uma carga total de até 28,5%, dependendo da atividade e da região.
Durante esse tempo, é essencial revisar contratos, atualizar softwares de gestão e alinhar estratégias contábeis para garantir conformidade e eficiência tributária.
UNE Sucessão e Governança: antecipe-se e proteja seu patrimônio
A Reforma Tributária inaugura uma nova era para o mercado imobiliário, marcada por transparência e controle, mas também por complexidade.Se antecipar é a melhor forma de proteger seu patrimônio e ajustar sua estrutura antes que as mudanças se tornem obrigatórias.
A UNE Sucessão e Governança, com mais de 25 anos de experiência em planejamento sucessório e estruturação patrimonial, reúne especialistas em direito tributário, contabilidade e governança familiar para conduzir esse processo de forma estratégica e personalizada.
Nosso papel é transformar as exigências da lei em oportunidades de planejamento, garantindo que sua empresa, e sua família, atravessem essa transição com segurança, equilíbrio e visão de futuro.
Se você deseja entender o impacto da reforma tributária sobre o seu negócio ou sua holding, conte com a UNE, porque proteger seu patrimônio é também proteger o legado da sua família.
Quer saber tudo sobre as próximas fases da reforma tributária?
Em nosso blog, você encontra outros artigos sobre governança, sucessão e empresas familiares.
UNE Sucessão e Governança
Ana Rita Bittencourt Sócia-fundadora da Une Sucessão e Governança Especialista em Sucessão e Governança de Empresas Familiares
Cinthia Kawata Habe Sócia e Advogada da Une Sucessão e Governança Especialista em Planejamentos Sucessórios e Reorganizações Societárias e Patrimoniais
Rogério Faé
Sócio-fundador da Une Sucessão e Governança
Especialista em Sucessão e Governança de Empresas Familiares
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